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3.1.5 外地工作本地买房详细流程及贷款计算.md

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买房流程

假期+请假回去，看了几个楼盘，销售普遍的说法是没有多的房子了，有的是 150 多平米和 170 多平米的；

买房前

  • 1.查预售证，查开发商资料
  • 问清楚房价，优惠，物业费，天然气费，水电费，公摊，车位，说车位是 108000； 公共停车位是免费停一小时，
  • 问清楚房价贷款相关，首付比例，贷款金额年数，还有其他的费用燃气初装费，维修基金，契税，测绘税，抵押登记费，交易服务费
  • 所以按照首付 30% 算起，手里预算要比自己的首付多两万或三万左右
  • 卫生间不能正对着大门
  • 房间里光线一定要好

房产销售常用的套路

  • 刚开始去说房子不多（就给你一种心理暗示，房子你再不买就没有了）就剩一些不好卖的楼层，如 7 楼，8 楼 等不好卖的楼层；
  • 再一次去说有个楼层是领导留给别人的（暗示你抓住机会，赶紧买下，不然别人就要定了），如果先付款就可以先给你；
  • 第三次去说是还有其他的楼层；
  • 如果确定购买了先签购房协议书（霸王条款：就是你交了定金（没有法律保障），不是订金，如果你反悔不买了定金是不退给你的，），如果确定买了就签了一份，
  • 第二天打印好个人征信报告就去售楼部，把协议和定金收据交给售楼部，交完首付然后开房管局需要的收费收据，首付收据，燃气收据，
    接在就去银行签合同

每次签完合同或者协议，收据都拍照保存

需要的材料

全款就很好弄，主要是说贷款的（商业贷款）

  • 身份证，户口簿原件
  • 个人信用报告（去各地的中国人民银行查询打印明细版）
  • 工资银行卡一年以内的流水（去各地银行查询打印）
  • 个人收入证明（需要盖公司公章或财务章，如果异地回去了可以提取打印一份证明办好拿回家，不然还得邮寄）

由于在外地上班，异地公积金，本地买房销售说是公积金贷款可能很难办理，如果办理不下来就要全款

买房中，首付

  • 由于假期或者周末，银行信贷可能不上班，只能工作日去办理
  • 首付的时候说超过 30 万不好贷款
  • 银行贷款： 半天流程合同签完，新房子里拍照备案，商品房买卖合同签完；
  • 保存后收据

首付后

银行抵押贷款办理好，之后才签的《商品房买卖合同》，售楼部人会在本地的一个商品房备案系统中填写电子版合同，先打印一份草签合同，把信息对照一下，没问题就开始打印正式合同，最后签字按指纹；

  • 回到公司让公司财务签字，盖章，邮寄个人收入证明；
  • 开发商去做合同备案；（还没有去预告登记）
  • 等待银行放款通知；
    • 一个月后，第一次问售楼部人什么时候放款，说很快了，
    • 两个月后，问售楼部人什么时候放款，没有搭理，
    • 三个月后，问售楼部人什么时候放款，说是银行里学习（其实是开发商没有办理抵押）
    • 四个月没有放款，问售楼部人什么时候放款，说银行在扎帐，问银行人员说是合同开发商已经拿去办抵押，还没办抵押，办好抵押才可以放款
    • 接着开发商那边说银行说的单身的必须要担保人，拿着身份证，但是年龄超过60周岁不能当担保人，信用有记录的也不行
    • 担保人弄好
    • 六个月后，银行贷款利率调整，首套房基本没怎么变化，
    • 银行又让签附加协议，说是以前是按月算，现在按年算，返款金额基本不变
  • 等待售楼部通知邮寄身份证和户口簿；
    • 七个月后，邮寄户口簿，说是银行快审核完成,没要身份证
    • 八个月后，打电话通知说报一下还款银行卡号，应该是审核完成，准备放款
    • 21号开始第一次还贷款
    • 次年，本来打算去交房，2020年疫情爆发，一直拖着还没去交房，交房后开始交物业费，准备装修事宜

贷款： 等额本息和等额本金

1.等额本息: 一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。

每月的还款额相同，从本质上来说是本金所占比例逐月递增，利息所占比例逐月递减，月还款数不变，
即在月供“本金与利息”的分配比例中，前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，
还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小

  • 计算
等额本息月还款额＝贷款本金×月利率×（1＋月利率^还款期数/[（1＋月利率）^还款期数-1]。

例如： 假如贷款: 29 0000 ，假如利率（指的年利率）: 6.37%, 假如还款期数： 240 个月

js 计算:   

每月还款额 = 290000*(0.0637/12)*Math.pow(1+(0.0637/12),240)/[Math.pow(1+(0.0637/12),240)-1] = 2140.0243730196403 元；

2.等额本金

可以逐月降低还款数额，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的月数额比等额本息大，因此还款压力大

  • 计算
等额本金月还款额＝贷款本金/还款期数＋（贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率。

例如： 假如贷款: 29 0000 ，假如利率（指的年利率）: 6.37%， 假如还款期数： 240 个月
贷款每月还本金： 290000/240 = 1208.33
贷款每月利息  ： （贷款本金-已偿还的贷款本金）×月利率

第一个月还款额 = 290000/240 + (290000-0)*(0.0637/12) = 2747.75
第二个月还款额 = 290000/240 + (290000-1208.33*1)*(0.0637/12) = 2741.33
第三个月还款额 = 290000/240 + (290000-1208.33*2)*(0.0637/12) = 2734.92

......

第二百三十九个月还款额 = 290000/240 + (290000-1208.33*238)*(0.0637/12) = 1221.16
第二百四十个月还款额 = 290000/240 + (290000-1208.33*239)*(0.0637/12) = 1214.75